תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, תמ”א 38, מאפשרת חיזוק מבנים שאינם עומדים בדרישות התקן לעמידות מבנים ברעידת אדמה. הלכה למעשה, התוכנית מאפשרת לקבל היתרי בנייה לחיזוק מבנים וגם לתוספות בנייה, תוך קבלת הקלות מס ופטורים משמעותיים, כדי ליצור תמריץ לחיזוק. תוכנית תמ”א הוכנה ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, על ידי צוות גדול של מתכננים ויועצים שבראשו עמד אדריכל יונה פיטלסון. התוכנית אושרה על ידי ממשלת ישראל, ב-14/4/05.

עם השנים, פנו יזמים רבים, על מנת לנצל את היתרונות של התוכנית. על מנת שבניין יעמוד בדרישות התקן לעמידות מבנים ברעידת אדמה יש להשקיע כסף רב. הדבר גורם לא מעט לנזקים לא מבוטלים לדירות הקיימות, עד לשיפוץ המיוחל. בדרך כלל, הדיירים המתגוררים בבניין אינם יכולים או מעוניינים לממן מכספם את חיזוק הבניין. כתוצאה מכך אושרה תוכנית תמ”א 38 לפיה יזם או קבלן יקח על עצמו ועל חשבונו את חיזוק הבניין כולל כל ההוצאות הנלוות, ובתמורה הוא יקבל זכויות בניה שניתן לנצלן על ידי בניית קומה נוספת לפחות על גג הבניין או באמצעות הרחבת הבניין.

תנאי מוקדם להתקשרות הדיירים עם יזם, הוא הסכמה רחבה בין הדיירים לבין עצמם. מטבע הדברים הוא שבמקרים רבים, ייתכנו עמדות נוגדות ופערים ברצונותיהם של בעלי הדירות השונים. לפיכך, חשוב שעו”ד המייצג את הדיירים בעסקה יהיה מיומן גם ביישוב מחלוקות, יצירתי וגמיש.

במסגרת ההסכמים בין היזם ו/או הקבלן לבין בעלי הדירות, מקובל כי היזם נושא בשכר טירחתו של עו”ד תמ”א 38 המייצג את בעלי הדירות.

עורך דין העוסק בתמ”א 38 (עו”ד תמ”א 38)

הסכם לביצוע עבודות חיזוק הבניין, שיפוצו ותוספות בנייה לפי תכנית המתאר הארצית, הינו הסכם מורכב ביותר, ובעל השלכות רחבות ביותר.

הסכם זה דורש ידע ובקיאות מקצועית, נסיון רב והבנה מסחרית.

על בעלי הדירות, לבחור עורך דין תמ”א 38, בעל נסיון מוכח, בעל ידע ובקיאות בתחום המקרקעין בכלל, ובפרט בתחום תמ”א 38, בפרט, ובעל הבנה מורכבת בתוכנית בניין ערים (תב”ע) ובעל נסיון בתכנון ובניה אזרחי ופלילי.

עסקת תמ”א 38 היא אחת העסקאות המורכבות בתחום הנדל”ן. 

אדם מן הישוב, עלול לטעות ולחשוב שמדובר בתוספת בניה בהיקף מצומצם, אפילו ביחס לבניית בניין חדש, ושגם ההסכם יהיה פשוט, אלא שבגלל מורכבות ההסכם, נדרשת עבודה רבה הרבה יותר לעיתים מקניית דירה למגורים, אף מקבלן.

הסכמי תמ”א 38/עורך דין תמ”א 38 הסכמים

עד שנחתם הסכם, וההתקשרות בהסכם סבוכה ומורכבת ממספר סיבות:

יש ריבוי מתקשרים מצד בעל הקרקע, כלומר ריבוי דיירים.

קשיים רבים בקבלת מימון בנקאי או ליווי פיננסי אחר.

קשיים רישומיים: קשיים משפטיים הכרוכים ברישום הגג כיחידה נפרדת.

קשיים בתחומים רבים נוספים כגון ביטוח הדירות הקיימות בזמן הבניה ועוד. 

קשיים בביצוע עבודות הבניה, בזמן שהבניין מאוכלס ובעלי הדירות ממשיכים להתגורר בו והנזקים שנגרמים להם.

קושי ברווחיות הקבלן, ועזיבת קבלנים במהלך ההליך, והצורך בהבטחת הדייר במקרה של מצב שכזה.

 היזם המון פעמים תובע דייר סרבן, בתמיכת חלק לא מבוטל של הדיירים, ולכן נדרש עו”ד אשר יוכל להתמודד עם תביעות היזם, או מצידו של היזם נדרש עו”ד המייצג קבלן/יזם בתמ”א 38, ואשר יוכל לסייע לו ביעילות בתביעות מול דייר סרבן.

כל אלה מחייבים ליווי עורך דין תמ”א 38 בעל מומחיות מיוחדת, בקיאות רבה וניסיון בתחום הנדל”ן ובתחום תמ”א 38, תכנון ובניה פלילי ואזרחי והבנה מסחרית מעמיקה, שבלעדיהם יקשה על בעלי הדירות להגיע להסכם המיוחל , וליזם להגיע לתוצאה שהוא רוצה של פינוי יעיל ומהיר ותחילת הבניה.

תמ”א 38/2

במסגרת תיקון 2 לתכנית תמ”א 38, מפברואר 2010, הוענקו זכויות הבניה הניתנות מכוח התמ”א (2.5 קומות במרבית אזורי הארץ על פי שיקול דעת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה),  גם לגבי בניין שהוחלט על הריסתו והקמתו מחדש (כמובן בכפוף לתנאי התמ”א בדבר הצורך בחיזוק הבנין).

אין ספק שתמ”א 38/2 יוצרת הזדמנות מיוחדת להקמת המבנה בצורה אופטימאלית. אך על מה יש לשים דגש מיוחד ועל אילו כללים יש להקפיד במסגרת תמ”א 38/2? 

 בין היתרונות שקיימים לפרויקטים של תמ”א  38/2:

1. דירה חדשה: בעוד שלפי התמ”א הבסיסית הדיירים ישארו במבנה הישן על כל המשתמע, ותוספות הבניה יהיו כפופות לאילוצים תכנוניים רבים, הרי שלפי תמ”א 38 תיקון 2 , יקבלו הדיירים דירה חדשה המתוכננת באופן מודרני, ותוך ניצול מיטבי של זכויות הבניה.

2. בניין מחודש/חדש: יש לזכור כי הבניינים ברי השיפוץ גילם עולה על 30 שנה ולאחר השיפוץ הופך הבניין למחודש לכל הפחות.

3. דיור חילופי לתקופת הבנייה: בעוד שבמקרה הרגיל, עבודות הבניה יבוצעו בבניין כאשר הדירות מאוכלסות, הרי שתמ”א 38/2, הדיירים יקבלו דיור חליפי לתקופת הבנייה– ואין ספק כי מצב זה / אופציה זו טובה יותר. 

המון פעמים, תמ”א  38/2 אינה ישימה מבחינה כלכלית ומבחינה תכנונית, והיא מותנית באפשרות לניצול זכויות בניה נוספות מעבר לתמא 38 – דהיינו זכויות מכח תוכנית בניין עיר מקומית. 

בעסקאות הנעשות מכוח תמ”א 38/2 (הריסה ובנייה) יש להקפיד על מספר עקרונות ברזל אשר מטרתם בראש ובראשונה היא להבטיח כי הדיירים לא יוותרו על זכויותיהם והם יזכו לקבל את דירתם, כפי שהיא הובטחה להם, שאחרת יהיה עבורם אסון ממשי.

10 כללים שחייבים להקפיד עליהם כדי לשמור על הזכויות שלכם בתמ”א 38:

א.  ערבות מיסים: יש לקבל ערבות מיסים במידה ותהא חבות במס לאחר שהדיירים עשו שימוש בפטור ממס שבח בהתאם להוראות החוק.

ב. ערבות חוק מכר דירות: יש לקבוע כי היזם במסגרת ההסכם יעמיד לדיירים ערבות חוק מכר דירות בגובה שווי הדירות החדשות כולל ערך הקרקע.

ג. דיור חילופי: יש לקבוע כי הדיירים יקבלו דיור חילופי ולהבטיח תשלומי השכירות בערבות בנקאית אוטונומית צמודה למדד. יש לקבוע את אופן הפחתת הערבות במקביל לקצב התקדמות העבודות.

ד. מעקב עו”ד צמוד עם הדיירים לגבי שינויים: יש לקבוע כי כל שינוי שיחול בין התוכניות שצורפו להסכם לבין הבקשה להיתר הבנייה לא יעלו על השינויים המותרים בהתאם להוראות חוק המכר.

ה. זכויות בנייה נוספות: יש לציין מה דינן של זכויות בנייה נוספות שיתקבלו לאחר חתימה על הסכם תמ”א 38/2 בין אם זכויות בנייה מכוח תמ”א 38 או מכוח תב”ע.

ו. הגדרת הממכר/הנכס הנקנה: חשוב לקבוע את הגדרת הממכר בצורה מפורטת, כלומר מהם שטח דירות היזם, מה שטח דירות הדיירים, איזה חניות ליזם ואילו לדיירים, אילו מחסנים אם יש ליזם ואילו לדיירים. חייבים לקבוע מראש כמה דירות יוכל לבנות היזם,  וכמה קומות.

ז. מועדים ברורים: יש לקבוע מועדים ברורים ומפורטים להתחייבויות היזם להגשת התוכניות ולהוצאת היתרי בנייה במועדים המקובלים ולמסירת הדירות לאחר הבניה.

ח. זכויות היזם ברכוש: יש לקבוע הוראות מפורטות ביחס לזכויות היזם ברכוש המשותף לאחר סיום הפרוייקט ולהימנע מכך שהיזם יותיר ברשותו ו/או בחזקתו שטחים משותפים ו/או זכויות בנייה שלא הוצמדו לדירות בבניין ובכלל זה חניות או מחסנים.

ט.כתבי שיפוי: יש לקבל כתבי שיפוי מתאימים מתביעה בגין ירידת ערך עקב הקמת הבניין החדש מצד שכנים הגובלים בבניין.

י. לשים לב לתכנון הסופי: חובה לוודא שהתכנון הסופי הנתון לשינויים אכן יתממש. חשוב לבדוק ולקבל את תכנון דירות הגן של היזם כדי לוודא מה הוא השטח שהיזם מתכנן לדירות הגן, שטח אשר בא על חשבון השטחים המשותפים בבניין ופוגע בזכויות הקנייניות של הדיירים.

הסכמי תמ”א 38 תיקון 2, הם הסכמים מורכבים ביותר, הדורשים מומחיות מיוחדת, וליווי מקצועי על ידי עורכי דין העוסקים בתחום התמ”א.

ליווי מקצועי של עורכי דין, יעזור לכם לקבל את מלוא הזכויות המגיעות לכם בתהליך ויקנה לכם את הדירה שעליה חלמתם, עם מלוא הזכויות.

עו”ד בסרגליק, ייצג בעבר את איזורים ושו”פ, תשתיות נפט ואנרגיה, קו מוצרי דלק, משפחת קופל וחברות הביטוח שלה, כלל התושבים של גבעת עמל, ואינספור משפחות בדואים בדרום (משפחת אבו ג’אמה, נסראסה, ועוד רבות אחרות), כמו כן הוא מייצג את הקבלן ירון סולמי, נופר ולינוי בע”מ, וייצג בעסקאות רכישה מורכבות מול אפריקה ישראל, עסקאות בגוש הגדול, ובאיזורים של חריש וכן של אורנית, עסקאות תמ”א 38- מול גריפין בע”מ, התחדשות אורבנית הזמיר- קרית אונו, ר.ש.ת בנייה בע”מ בעסקאות תמ”א 38, בעסקות פינוי בינוי, וכן בתביעות כנגד דיירים סרבניים וליקויי בניה.

עו”ד בירי טיפלה בעבר, באפריקה ישראל, דניה סיבוס, במתחם סומל, קינג ג’ורג’ ודיזינגוף, בעלי קרקע בפרוייקט תל השומר “בית בפארק” המשווק על ידי גינדי, בפרוייקט צמרות בעפולה, בפרוייקטים של תמ”א בצפון ובנשר, בחברות הניהול וקבוצות רכישה בשכונת כרמי גת.

כמו כן, ייצגה מספר רב של דיירים בפרוייקטים בקרית אונו, חולון, ראשון לציון, רוכשי דירות מול חברות מובילות כגון: חג’ג, איזורים, שיכון ובינוי, ברזילי, יוסי אברהמי, בפרוייקטים למסחר ומגורים בכל הארץ. 

כדי לבחור בעסקה החשובה ביותר בחיים, במקום הנכון, יש לבחור שעורך הדין שלכם, יהיה כזה ששייך למשרד עו”ד הסכמי רכישה, משרד עו”ד חוזי מכר או משרד עו”ד חוזים שהוא הכי טוב, והכי מנוסה וממוקצע בתחום.

לעו”ד בסרגליק 17 שנות נסיון בעסקאות נדל”ן ובהסכמי רכישה, בתביעות פינוי ובתמ”א 38, והסכמי נדל”ן  הכי טוב, מנוסה ומומחה בתחום.

על מנת לוודא שתקבלו את הטיפול המקצועי הטוב ביותר, ללא פשרות וללא היסוס, ללא תקלות או פגמים, מומלץ לעשות סקר שוק יסודי, שלא תלוי רק במחיר אלא בטיב הייצוג, ולבחור משרד עו”ד תמ”א 38 ממוקצע ומומחה בתחום, שמציג נסיון עשיר ומוניטין מעולה, כמו משרדו של עו”ד אייל בסרגליק.